Location-accession: devenez propriétaire de votre logement en le louant

C’est un régime d’acquisition qui existe depuis 1984 et qui vise à aider les ménages à acquérir un logement même lorsqu’ils ne disposent pas d’un apport personnel. La location-accession, souvent appelée location-vente, représente donc de réels avantages pour tous ceux qui souhaitent devenir propriétaires. Son fonctionnement s’apparente à celui du leasing automobile. Vous commencez par louer un bien avant de décider ou non de lever l’option d’achat. Et depuis 2004, il est possible de financer ce projet avec un prêt conventionné : le PSLA.

Le principe de la location-accession

La location-accession est un dispositif d’acquisition progressive d’un bien immobilier. Son principe est simple. Pendant quelques années, généralement 4 ans, vous occupez le logement et vous versez un « loyer » à son propriétaire. Pendant cette période de jouissance ou à son terme, vous avez la possibilité de lever l’option d’achat, c’est-à-dire de vous porter acquéreur de la maison ou de l’appartement que vous occupiez jusque-là. Cette forme d’acquisition immobilière se compose de plusieurs phases.

La signature du contrat de location-accession

Dans un premier temps, vous signez un contrat de location-accession avec le propriétaire du logement que vous envisagez d’occuper. Cette signature se fait devant notaire. Le contrat récapitule différentes informations et mentions obligatoires telles que le prix de vente du bien, la date d’entrée en jouissance du logement, le montant de la redevance et des charges dont vous devrez vous acquitter, les assurances et garanties ainsi que les conditions de résiliation du contrat.

La phase locative

Pendant toute la durée du contrat, vous êtes locataire de votre logement. Vous versez une redevance, laquelle se compose de deux parties :

• Une fraction locative, qui vient compenser le fait que vous occupez le bien et dont le montant est comparable à celui d’un loyer classique.
• Une fraction acquisitive, qui constitue une épargne et servira d’apport au moment de la transaction si elle a lieu. On peut la comparer à une avance sur le prix de vente. Si vous décidez de ne pas acheter le bien, le propriétaire doit vous la restituer.

Par ailleurs, vous devrez également vous acquitter du paiement des charges de copropriété dans l’éventualité où le bien se situe dans un immeuble collectif. La taxe foncière est également à votre charge. En tant que locataire, vous vous engagez aussi à « prendre soin » de l’appartement ou de la maison que vous occupez et à l’assurer.

Quant au propriétaire, il s’engage à réaliser et à assumer les « gros » travaux de réparation. Et il doit réserver le logement à votre usage pendant toute la durée du contrat.

La phase acquisitive

Au minimum 3 mois avant la fin de cette période de location, vous devez avertir le propriétaire de votre décision quant à l’acquisition du bien. Vous pouvez :

• Décider de ne pas acheter le bien : le propriétaire vous reverse la fraction acquisitive de la redevance et peut vous demander des indemnités compensatoires selon les conditions fixées au contrat. Toujours selon les termes du contrat, il peut vous demander de quitter les lieux.
• Lever l’option d’achat : vous signez le contrat de vente définitif devant notaire et vous réglez alors le solde du prix du bien, c’est-à-dire le prix de vente diminué de la fraction acquisitive. A condition bien sûr d’avoir obtenu un crédit immobilier auprès d’une banque.

A savoir que le propriétaire peut également refuser la vente. Il doit vous en avertir 3 mois avant la fin du contrat et s’acquitter d’une indemnité compensatoire.

Le PSLA, un prêt pour financer votre projet

Dans le cadre de la location-accession, vous pouvez profiter d’un prêt conventionné appelé PSLA (Prêt Social Location-Accession). Créé en 2004, ce dispositif d’accession sociale à la propriété est accordé aux ménages sous conditions de ressources pour financer l’acquisition de leur logement. Jusqu’en 2020 étaient uniquement concernés les logements neufs situés dans une opération agréée par l’Etat. La loi de finances a étendu le PSLA aux logements anciens (PSLA dans l’ancien), à condition que ces biens bénéficient de travaux, lesquels sont à la charge de l’opérateur HLM propriétaire du bien. Ces travaux doivent notamment permettre au logement d’atteindre un certain niveau de performance énergétique.

Avec le PSLA, le système acquisitif est le même que lors d’une location-accession classique :

• Vous louez d’abord le logement et versez une redevance constituée d’un loyer et d’une épargne
• Vous levez l’option d’achat pour devenir propriétaire au terme de cette phase locative

En plus de vous aider à devenir propriétaire, le PSLA offre différents avantages :

• La TVA à taux réduit (TVA à 5,5 %)
• L’exonération de la taxe foncière pendant 15 ans
• La sécurisation HLM : garanties de rachat et de relogement pendant 15 ans
• La possibilité d’adosser le PSLA à un PTZ
• Une diminution du prix de vente d’1 % par année de location
• L’absence d’intérêt intercalaire
• Des frais de notaire réduits (dans le neuf)

Les conditions de ressources à ne pas dépasser pour bénéficier de la Location Accession

Les plafonds de ressources du Prêt Social Location-Accession prennent en compte les revenus fiscaux de référence de l’année N-2 :

Zone A : Agglomération parisienne, Côte d'Azur, Genevois français, et autres zones très tendues (Lille et communes limitrophes, Lyon et Villeurbanne).

Zone B1 : Agglomérations de plus de 250.000 habitants, grande couronne autour de Paris, pourtour de la Côte d'Azur, Outremer, et quelques agglomérations au marché tendu;

Zone B2 : Agglomérations de plus de 50.000 habitants, communes périphériques des secteurs tendus (grande couronne parisienne, zones littorales ou frontalières, Corse).

Zone C : Reste du territoire français.

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